Fagets formål og indhold
I en tid præget af urbanisering, gentrificering og markante prisstigninger på ejendomme i større byer, er ejendomsinvesteringer blevet stadig mere attraktive. Dette forudsætter dog en grundlæggende forståelsen for mange af de store udfordringer, der er forbundet med ejendomsinvesteringer. Dette kursus giver deltagerne en introduktion i byøkonomi, hvilket er forudsætningen for at forstå, analysere og vurdere ejendomsinvesteringer og ejendomsudlejning. Deltagerne vil få lejlighed til at bringe egne erfaringer i spil og arbejde med problemstillinger i relation til egne ejendomsinvesteringer. Samtidig gives også en introduktion til de mange aktører, der er involveret i processen med ejendomsinvesteringer, herunder investorer, developere, entreprenører, banker, rådgiver bl.a. advokater, ingeniører og arkitekter.
Udgangspunktet er en kort introduktion til byøkonomi. Fokus vil være på grundlæggende byøkonomisk analyse (en monocentrisk (Alonso-Muth-Mills) model) samt en bred gennemgang af de mest aktuelle emner relateret til ejendomsmarkedet både når det gælder køb, salg eller udlejning af fast ejendom, som f.eks. boligefterspørgsel, bosætningsmønstrer, ejendomspolitik (huslejekontrol og boligtilskudsprogrammer), og boligprisindekser (hedonisk prisanalyse). Dernæst behandles den ulige geografiske fordeling af bykvaliteter (f.eks. kulturfaciliteter, jobtilgængelighed, transport infrastruktur, uddannelsesinstitutioner og restauranter) og dens betydning for ejendomsmarkedet. Til sidst analyseres og diskuteres urbaniseringsprocessen gennem linsen af QLI (Quality of Life Inedex), som viser at højere indkomstniveau og høj koncentration af bykvaliteter i byer, kompenserer for højere boligomkostninger og negative urbane eksternaliteter som f.eks. forurening, støj og trængsel. Igennem kurset vil deltagerne blive præsenteret for en lang række teorier, værktøjer og metoder samt konkrete cases, der vil illustrere den kompleksitet, der er forbundet med at arbejde med ejendomsinvesteringer i praksis.
I investeringsdelen gives en indføring i værdiansættelse, herunder de enkelte komponenter i værdiansættelsen, såsom kapitalomkostninger og cash flow beregninger, vækstforudsætninger. Forskellige investeringsmodeller præsenteres og sammenlignes bl.a. DCF og IRR modellerne samt multiple modeller. Betydningen af følsomhedsanalyse inddrages mhp. at analysere effekten af forskellige value derivers ved ejendomsinvesteringer.
Ud over investeringsdelen behandles forskellige finansieringsmodeller. Desuden gives en indføring i grundlæggende porteføljeteori (risiko og forventet afkast). Desuden gives en indføring i REITs, som er børsnoterede fonde, der investerer i ejendomme.
Ud over en teoretisk tilgang til emnet, gives en i praktisk indføring i de vigtigste juridiske forhold, man skal være opmærksom på i forbindelse med ejendomsinvesteringer. Udlejning af erhvervsejendomme inddrages ligeledes.
Fagets centrale temaer
- Hvorfor findes der byer? Dette er det grundlæggende spørgsmål i byøkonomi. Svaret på dette spørgsmål søges i analysen af byens rumlige struktur i en standard monocentrisk bymodel (Alonso-Muth-Mills-modellen). Analysens resultater har haft stor indflydelse på policy tiltag, tendensen mod (de)regulering af byerne og på den måde også på ejendomsinvesteringer, f.eks. regulering af arealanvendelsen, huslejekontrol og boligtilskudsprogrammer.
- Hvorfor er byer og ejendomme inden for en by forskellige? I standard monocentriske bymodel ignoreres bykvaliteter (f.eks. jobtilgængelighed, transport infrastruktur, og restauranter), men disse er klart vigtige. Kurset tilbyder en detaljeret analyse af de mulige implikationer af den rumlige fordeling af bykvaliteter for ejendomsinvesteringer.
- Hedonisk prisanalyse er centralt til vurdering af lokale offentlige goder og bykvaliteter og for forståelsen af boligprisindekser. Kurset giver en introduktion til den nuværende praksis med anvendelse af hedoniske prisanalyser og bosætningsmodeller.
- Hvordan man bruger teorier og modeller til at understøtte det praktiske arbejde med ejendomsinvesteringer, både når det gælder køb, salg eller udlejning af fast ejendom.
- Hvordan foretager man investeringsanalyser af ejendomsinvesteringer og hvordan identificerer man de kritiske forudsætninger?
- Hvilken rolle spiller finansieringen og kapitalstrukturen for ”business casen”
- Hvordan performancemåler man ejendomsinvesteringer? Hvor er faldgrupperne?
- Hvad kendetegner udlejning af erhvervsejendomme som investeringscase?
- Hvad er de vigtigste juridiske forhold, man skal holde sig for øje ved ejendomsinvesteringer?
Dit udbytte
- Identificere og forklare begreber og teorier inden for byøkonomi og ejendomsinvesteringer
- Demonstrere hvordan fagets begreber og teorier kan anvendes til ejendomsinvesteringer
- Reflektere over begrebernes og teoriernes relevans samt anvendelighed relateret til ejendomsinvesteringer
Deltagerprofil
Kurset henvender sig til alle, der både ønsker en større forståelse af byøkonomi og de muligheder og udfordringer der er forbundet byudvikling, og som særligt ønsker at specialisere sig i ejendomsinvesteringer. Kurset er relevant for ledere, og mellemledere, der arbejder med byudvikling, boligmarkeder og regionalle politiker på forskellige niveauer. Kurset henvender sig også til specialister med interesse for ejendomsmarkeder og ejendomsinvesteringer. Endelig er kurset relevant for personer, der beskæftiger sig med rådgivning i forbindelse med ejendomsinvesteringer.
